Artigo publicado em 25/10/2021 na coluna Consultório Financeiro do Jornal Valor Econômico
“Como fica a tributação de imóveis se a reforma tributária for aprovada? Faz sentido esperar para vender meu imóvel?“
Prezado(a) leitor(a), sua questão é bastante oportuna neste momento em que a reforma tributária está sendo discutida no Congresso. É fundamental entender as alterações que podem ocorrer na legislação para revisitar o planejamento financeiro, e, caso necessário, traçar novas rotas.
De acordo com a regra atual, as pessoas físicas devem declarar os imóveis pelo custo de aquisição. Na ocasião da venda, incide imposto de renda de 15% a 22,5% sobre o ganho, que é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição, exceto nas hipóteses de isenção.
O Projeto de Lei nº 2.337/2021 não altera a tributação sobre a venda, mas traz uma novidade. Se o Projeto for promulgado até o final de 2021, será possível atualizar o valor de aquisição dos imóveis no início de 2022, desde que sejam preenchidos alguns requisitos. Quem optar pela atualização pagará imposto de renda de 4% sobre a diferença positiva entre o valor da atualização e o custo de aquisição.
Assim, à primeira vista, pode parecer vantajoso optar pela atualização, pois a alíquota de 4% é consideravelmente menor que a alíquota sobre a venda. No entanto, essa questão deve ser analisada com maior profundidade.
Há três passos que podem servir como ponto de partida para essa análise: o primeiro é verificar se a venda do imóvel se enquadraria em alguma das hipóteses de isenção previstas na lei. Em caso afirmativo, não faria sentido optar pela atualização.
Se não houver isenção, o segundo passo é simular o imposto devido na venda considerando o percentual de redução: em resumo, a lei prevê que quanto maior for o período em que o imóvel permanecer na propriedade do contribuinte, menor será o percentual do ganho a ser tributado.
Por exemplo: um imóvel foi adquirido por R$ 1 milhão e seu valor de mercado atual é de R$ 1,5 milhão. Se o proprietário optar pela atualização, pagará 4% sobre a diferença (R$ 500 mil), ou seja, R$ 20 mil.
Caso contrário, pagará 15% sobre um percentual do ganho (R$ 500 mil) na ocasião da venda. Se o imóvel tivesse sido adquirido em 1991 e vendido hoje, considerando o percentual de redução, o imposto devido seria em torno de R$ 18 mil. Nesse caso, não seria interessante optar pela atualização.
No entanto, se o mesmo imóvel tivesse sido adquirido em 2011, o imposto na venda seria de aproximadamente R$ 50 mil. Nesse caso, poderia ser interessante optar pela atualização.
O terceiro passo é ponderar outros fatores importantes. A opção pela atualização implicaria em antecipar o pagamento do imposto que seria devido apenas na venda. Se, ao invés disso, o recurso fosse bem investido, poderia até mesmo superar o valor do imposto devido na ocasião da venda.
Ainda, quem optar pela atualização estará exposto ao risco de pagar mais imposto do que pagaria na ocasião da venda, se ocorrer, por exemplo, a desvalorização do imóvel, se surgirem novas alterações na lei reduzindo a tributação na venda, etc. E, ainda que não haja alterações na lei, o percentual de redução continuará aumentando com o passar do tempo, o que reduziria a tributação na venda.
Assim, não há uma solução que possa ser aplicada a todos os casos indistintamente, mas os três passos acima podem ser úteis e devem ser analisados em paralelo ao acompanhamento da tramitação do PL nº 2.337/2021, pois a atualização só será permitida se o projeto for promulgado.
Luciana Pantaroto é planejadora financeira pessoal e possui a certificação CFP® (Certified Financial Planner), concedida pela Planejar – Associação Brasileira de Planejamento Financeiro. E-mail: lupantaroto@dianpantaroto.com.br
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