Artigo publicado em 11/02/2019 na coluna de Marcia Dessen para o Jornal Folha de S. Paulo
Vale a pena colocar os imóveis em nome de uma pessoa jurídica?
Os brasileiros têm forte atração por imóveis. Muitos acumulam imóveis, comprados ou herdados, com pouca clareza em relação aos custos e impostos necessários para manter esse patrimônio imobiliário.
José acaba de herdar imóveis, alguns permanecerão alugados, e outros, pretende vender. Ele ouviu dizer que o melhor a fazer é transferir os imóveis para uma pessoa jurídica, pois a tributação é mais baixa. Hum, será que é simples assim?
Antes de decidir é preciso comparar a tributação dos alugueis e lucros na pessoa física e na pessoa jurídica além de calcular os custos de abertura, manutenção e eventual encerramento da PJ.
Na pessoa física, os rendimentos dos alugueis são tributados mensalmente pela tabela progressiva (0 a 27,5%) e somados aos outros rendimentos tributáveis na declaração de Imposto de Renda. O imposto final dependerá dos rendimentos tributáveis e despesas dedutíveis, que levarão à escolha do modelo de declaração a ser utilizado.
No caso de José, que tem outros rendimentos tributáveis (salário mensal de R$ 15 mil) e utiliza a declaração simplificada em razão de poucas despesas dedutíveis, o IR será superior a 20%.
Se transferir os imóveis para uma pessoa jurídica cuja atividade seja a compra, venda e aluguel de imóveis próprios, recolherá os tributos de acordo com o regime de tributação escolhido. Como o Simples Nacional não pode ser adotado neste caso, em geral, o regime mais interessante é o lucro presumido, que tributará os aluguéis entre 11% a 14%. Assim, se José transferir os imóveis para uma pessoa jurídica, pagará menos imposto de renda sobre os aluguéis. Mas esse é apenas um pedaço da história.
Se e quando José vender os imóveis, na pessoa física pagaria IR de 15% sobre o lucro, se inferior a R$5 milhões. Ainda nessa condição, poderá se beneficiar de algumas isenções, por exemplo, não pagará IR sobre o lucro da venda de um imóvel residencial se comprar outro imóvel residencial em até 180 dias; poderá aplicar o percentual de redução sobre os imóveis que possui há mais tempo; no limite, o lucro estará isento de IR se os imóveis foram comprados antes de 1969.
Quando uma pessoa jurídica vende um imóvel, a tributação depende de sua atividade e da classificação contábil do imóvel. Demanda uma análise mais profunda, pois tanto na pessoa física quanto na pessoa jurídica, há particularidades e variáveis que resultam em tributação mais ou menos vantajosa, dependendo de cada situação.
Ainda falando de imposto, na transferência do imóvel da pessoa física para a empresa, cuja atividade seja a compra, venda, aluguel e arrendamento mercantil de imóveis próprios, incide o ITBI, imposto municipal sobre transferências onerosas de bens imóveis (em São Paulo, a alíquota é 3%).
Além das questões tributárias, outros custos devem ser considerados, como a abertura da empresa, manutenção e/ou encerramento, registro na junta comercial, contabilidade, consultoria jurídica, etc.
A advogada Luciana Pantaroto lembra que, além de colocar todos os custos na ponta do lápis, a abertura de uma empresa pode ter impactos patrimoniais mais abrangentes e requer atenção especial em questões societárias e sucessórias. Os casados ou os que vivem em união estável precisam observar também eventuais implicações decorrentes do regime de bens do casamento.
Inicialmente, José estava decidido a abrir uma pessoa jurídica para acolher os imóveis herdados motivado pela menor tributação sobre os aluguéis. Entretanto, após entender toda a complexidade e custos envolvidos, decidiu buscar consultoria especializada para tomar a decisão mais adequada.
