Artigo publicado em 21/03/2016 na coluna de Marcia Dessen para o Jornal Folha de S. Paulo
Comprou, vendeu, doou, alugou, reformou imóvel? A Receita Federal precisa saber de tudo que envolve transações imobiliárias. É bom conhecer as regras, algumas ajudam você a pagar menos imposto. Conversei com os especialistas da Dian & Pantaroto a respeito.
COMPRA
Importante informar o valor de compra corretamente. A partir dele será apurado o ganho de capital na venda do imóvel e, por tabela, o imposto de renda devido.
Na compra à vista, informe na declaração de Bens e Direitos, situação em 31/12/2015, o valor de aquisição acrescido das despesas de cartório e registro de imóveis.
Na compra com financiamento imobiliário, informe na descrição do bem os valores pagos, juros e outros acréscimos. Na situação em 31/12/2015, reporte o total pago em 2015.
VENDA
Desconte do valor da venda a corretagem e despesas pagas para comercializar o imóvel. O lucro (ganho de capital) é a diferença entre o valor de venda e o de compra, acrescido de benfeitorias declaradas.
O IR é 15%, exceto no caso de imóvel adquirido entre 1969 e 1988, sujeitos a redução na base de cálculo. Os adquiridos até 1969 são isentos. Use o programa da Receita para cálculos e emissão de guia. Assim, assegura que o recolhimento está correto.
ISENÇÃO
Há casos em que você, pessoa física residente no Brasil, fica livre do leão. O imposto sobre o ganho de capital não é cobrado:
a) Na venda, por valor igual ou inferior a R$ 440.000, do único imóvel, em área urbana ou rural, para uso residencial, industrial ou lazer. Condição: que não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra alienação de imóvel a qualquer título, tributada ou não.
b) Se o produto da venda for aplicado para comprar outro imóvel, no prazo de 180 dias. Se aplicado somente parte do valor da venda, incidirá imposto sobre o ganho proporcional ao montante não aplicado. Esse benefício pode ser usado uma vez a cada cinco anos.
LOCAÇÃO
Muitos brasileiros gostam de investir em imóveis e vivem da renda de alugueis. Se os alugueis são pagos por pessoas físicas ou fonte no exterior, o imposto é recolhido via carne-leão. Se recebido de pessoa jurídica, a fonte pagadora se responsabiliza pelo recolhimento do imposto. A alíquota é definida pela tabela progressiva vigente e o pagamento feito até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento.
Pode deduzir despesas? Sim, se forem pagas pelo locador. As mais comuns são despesas de condomínio, impostos, taxas e emolumentos e despesas pagas à administradora do imóvel.
DOAÇÃO
Planejamento sucessório em vida é uma estratégia a ser considerada. Ajuda a reduzir os bens que serão inventariados e, portanto, os custos dessa sucessão. Se você doou algum imóvel, saiba como doador e donatário devem declarar.
Doador: na declaração de Bens e Direitos, informe na descrição do bem, o nome e o CPF do beneficiário da doação. Se houver reserva de usufruto, o nome e o CPF do usufrutuário. Em situação de 31/12/2015, zere o valor.
Donatário: na declaração de Bens e Direitos, informe na descrição do bem os dados do imóvel recebido em doação, o nome e o CPF do doador. No campo ”Situação em 31/12/2015, declare o valor do imóvel. Para justificar financeiramente a compra, registre em Rendimentos Isentos e Não tributáveis, o valor recebido em doação.
Usufrutuário: aquele que se beneficia do uso ou renda proporcionada pelo imóvel. Na declaração de Bens e Direitos, informe na descrição do bem, o nome e o CPF do proprietário da nua-propriedade.
Se o doador permaneceu com o usufruto, informe em novo item da declaração de Bens e Direitos, nome e CPF do beneficiário da doação. Em situação de 31/12/2015, registre R$1,00, salvo se atribuído outro valor no documento de transmissão.
MANUTENÇÃO
Não fez nada, apenas mantém a posse de imóvel declarado no ano anterior? Não cometa o erro de atualizar o valor do imóvel pelo valor de mercado. O que você pode e deve fazer é acrescentar o valor de benfeitorias, como construção, ampliação ou reforma. Mantenha os documentos para comprovação, se solicitados.
Se você deixou de incluir alguma benfeitoria nos últimos 5 anos pode fazer declaração retificadora. Dessa forma poderá reduzir o IR sobre ganho de capital quando vender o imóvel.
Marcia Dessen, com colaboração de Luciana Pantaroto
